Landsskatterettens afgørelse af 12. januar 2017 i sag 15-0733066

Info
  • SKM2017.95.LSR

Resumé:

Landsskatteretten fandt, at driften af et feriecenter var erhvervsmæssig virksomhed, og at klageren kunne anvende virksomhedsskatteordningen. Den i vurderingsmæssig henseende anvendte benyttelseskode fandtes ikke at kunne tillægges afgørende betydning, idet den måtte anses for åbenbart forkert.

 

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst for indkomstårene 2011-2013 med i alt 215.021 kr., indtægter ved udlejning er beskattet som kapitalindkomst, og anvendelse af virksomhedsordningen er nægtet.

Landsskatteretten godkender, at feriecenteret er drevet erhvervsmæssigt, at resultatet skal beskattes som personlig indkomst, og at klageren kan anvende virksomhedsordningen. Den talmæssige opgørelse overlades til SKAT.

Faktiske oplysninger
Klageren driver virksomheden H1, hvis aktivitet består i udlejning af ferielejligheder og sommerhuse. Der er i alt tre lejligheder, to sommerhuse og en "sigøjnerlejr", som alle er beliggende på ejendommen Adresse Y1, By Y1. Klageren og hans hustru bor også selv på ejendommen.

Udlejningen er fortrinsvis sket som korttidsudlejning til turister.

Feriecenteret har egen hjemmeside med kontaktoplysninger, beskrivelse af lejligheder/sommerhuse, priser, faciliteter mv.

For indkomstårene 2005-2014 har klageren opgjort regnskabsmæssigt resultat af virksomhed således:

Omsætning

Resultat før afskrivninger

Resultat efter afskrivninger, før renter

Årets resultat efter afskrivninger og renter

2005

0 kr.

-10.455 kr.

-10.445 kr.

-40.520 kr.

2006

50.260 kr.

-6.022 kr.

-23.515 kr.

-53.929 kr.

2007

59.000 kr.

1.196 kr.

-18.676 kr.

-55.724 kr.

2008

81.700 kr.

15.844 kr.

-7.381 kr.

-50.349 kr.

2009

63.000 kr.

-11.831 kr.

-36.304 kr.

-80.687 kr.

2010

84.600 kr.

-12.430 kr.

-36.903 kr.

-67.532 kr.

2011

107.300 kr.

9.435 kr.

-7 kr.

-20.122 kr.

2012

45.800 kr.

-39.626 kr.

-46.716 kr.

-64.918 kr.

2013

87.153 kr.

18.404 kr.

14.693 kr.

485 kr.

2014

118.707 kr.

26.547 kr.

22.836 kr.

7.440 kr.

Ved opgørelse af de regnskabsmæssige resultater er der fratrukket afskrivninger på driftsmidler og inventar. Der er ikke fratrukket regnskabsmæssige afskrivninger på bygninger.

I årsrapporterne for årene 2011-2014 er bygninger og forbedringer medregnet med følgende beløb under materielle anlægsaktiver, ejendommen:

2010

2011

2012

2013

2014

Anskaffelsessum

125.000 kr.

125.000 kr.

125.000 kr.

125.000 kr.

125.000 kr.

Forbedringer

661.830 kr.

770.020 kr.

811.220 kr.

859.694 kr.

  888.933 kr.

786.830 kr.

895.020 kr.

936.220 kr.

984.694 kr.

1.013.933 kr.

Klageren har anført i årsrapporterne, at årsrapporterne ikke omfatter private indkomst- og formueforhold.                                                                                      

Klagerens repræsentant har til brug for klagesagen udarbejdet en ny regnskabsopgørelse for årene 2011-2013, hvor det er anført, at han har reguleret for de poster, som SKAT ikke har godkendt. I regnskabet er resultat af virksomhed opgjort til følgende:

Resultat før afskrivninger og renter

2011

27.128 kr.

2012

-35.670 kr.

2013

31.730 kr.

I opgørelsen mangler klageren at medregne en yderligere indtægt på 5.400 kr. i 2011. Desuden er der alene fratrukket de yderligere eludgifter, som SKAT har godkendt, og ikke de fulde beløb som klageren har opgjort de erhvervsmæssige eludgifter til. Der mangler således at blive fratrukket udgifter til el med yderligere 27.106 kr. i indkomståret 2011 og 26.409 kr. i indkomståret 2013. Der er usikkerhed om, hvorvidt der i 2013 indgår private eludgifter med 8.997 kr., således at det yderligere fradrag skal reduceres med dette. Herudover er der fratrukket udgifter til heste og bortkørsel af hestemøg, som af SKAT er anset som en privat udgift. Der er således fratrukket 19.290 kr. for meget i 2011 og 2.076 kr. for meget i 2012. Såfremt der korrigeres for dette, kan resultat af virksomhed før afskrivninger og renter opgøres til følgende:

2011

24.712 kr.

2012

-33.594 kr.

2013

5.321 kr.

Ejendommen, Adresse Y1, By Y1, der har et grundareal på 17.268 m2, er vurderet som en beboelsesejendom med én lejlighed efter vurderingslovens § 33, stk. 8.

Klageren anmodede den 1. december 2014 SKAT om at genoptage vurderingen af ejendommen pr. 1. oktober 2011. SKAT har i afgørelse af 12. maj 2015 nægtet genoptagelse med følgende begrundelse: 

"Du erhvervede ejendommen ved købsaftale af 9. november 2004 og til overtagelse pr. 1. januar 2005. I marts 2007 gav Skov- og Naturstyrelsen og [...] Regionskommune tilladelse til udlejning til ferie- og fritidsformål og efter de foreliggende oplysninger har du også drevet udlejningsvirksomhed på ejendommen siden 2007.

Ejendommen har således fejlagtigt haft en vurderingsmæssig status som ren beboelsesejendom ved samtlige vurderinger efter dit køb ultimo 2004 og din anmodning om genoptagelse er først modtaget den 1. december 2014. Der er derfor ikke grundlag for genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2011, da anmodningen om genoptagelse ikke er sket senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det vurderingsår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foretaget."

SKAT har oplyst, at ejendommen ved næste vurdering, som er planlagt til at være pr. 1. oktober 2017, kan vurderes med benyttelseskoden for beboelses- og forretningsejendomme.

Klageren har i forbindelse med klagesagens behandling fremlagt en skitse over ejendommen samt en beskrivelse af, hvad bygningerne anvendes til. Det fremgår af skitsen, at ejendommen består af flere ferielejligheder og sommerhuse samt udhuse, som er anvendt i forbindelse med udlejningen. 

Videre er der fremlagt en oversigt fra klagerens forsikringsselskab, hvor forsikringsforholdene for de enkelte bygninger fremgår.

[...] Regionskommune har den 22. marts 2007 givet tilladelse til, at klageren må drive feriecenter på ejendommen. Klageren har fremlagt kopi af tilladelsen, hvoraf det fremgår, at udover udlejning til ferie- og fritidsformål må ferielejlighederne anvendes til kortvarige retræteophold, men at de ikke må anvendes som helårsboliger. Det fremgår ligeledes, at Naturstyrelsen den 15. marts 2007 har givet klageren tilladelse til udlejning af op til fire ferielejligheder i henhold til lov om sommerhuse og campering.

SKATs afgørelse
SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst for indkomstårene 2011-2013 med 215.021 kr., indtægter ved udlejning er beskattet som kapitalindkomst og anvendelse af virksomhedsordningen er nægtet.

SKAT har foretaget følgende ændringer:

Indtægter der ikke ses medregnet
2011

Uge 28

Udlejning af rød ferielejlighed uden vederlag.

3.300 kr.

Uge 29

Udlejning af lille ferielejlighed fra tirsdag til søndag uden vederlag.

2.000 kr.

Uge 33

Udlejning af lille ferielejlighed, men vederlag for forbrug er ikke medregnet som indtægt.

100 kr.

I alt

5.400 kr.

Private udgifter
2011

TV og telefon

Privat andel af TV kan skønsmæssigt beregnes til 5.123 kr.
Udgiften til TV og telefon skal derfor reduceres.

5.000 kr.

Heste

Udgifter til heste og øvrige dyr anses ikke at vedrøre udlejningsaktiviteterne. Udgifterne er desuden anset for private i de regnskaber, der er indsendt for 2012 og 2013.

19.290 kr.

I alt

24.290 kr.

2012

Bortkørsel af hestemøg

Udgifter til bortkørsel af hestemøg er ikke fradragsberettigede, da dyrehold er anset for privat.

2.076 kr.

El

Der er fratrukket udgifter vedrørende Adresse Y2, som ikke vedrører udlejning af ferieboliger.
Indkomsten ændres derfor med 5.974 kr. + 3.023 kr. =

 

8.997 kr.

I alt

11.073 kr.

Udgifter der ikke kan fratrækkes, da ejendommen er vurderet som beboelsesejendom med én lejlighed
Ejendommen er omfattet af ligningslovens § 15 J, hvorfor der alene er fradrag for renter. Alle øvrige udgifter vedrørende ejendommen kan ikke fratrækkes.

Ifølge ligningslovens § 14, er der ikke fradrag for ejendomsskatter, da ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom.

De udgifter, der herefter ikke kan fratrækkes, er opgjort således:

2011

Ejendomsskat

Ejendomsskat er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 4.448 kr. = 2.224 kr.

2.224 kr.

Forsikring

Forsikring er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 16.834 kr. = 8.417 kr.

8.417 kr.

I alt

10.641 kr.

2012

Ejendomsskat

Ejendomsskat er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 5.408 kr. = 2.704 kr.

2.704 kr.

Forsikring

Forsikring er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 17.131 kr. = 8.566 kr.

8.566 kr.

Vedligeholdelse

Vedligeholdelse er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 31.722 kr. = 15.861 kr.

15.861 kr.

Transport af vinduer

Udgifter til transport af vinduer er fratrukket med 916 kr. i det indsendte regnskab

916 kr.

Sandsten til vej

Udgifter til sandsten til vej er fratrukket med 1.460 kr.

1.460 kr.

I alt

29.507 kr.

2013

Ejendomsskat

Ejendomsskat er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 6.292 kr. = 3.146 kr.

3.146 kr.

Forsikring

Forsikring er ifølge indsendt regnskab fratrukket med 50 % af 19.767 kr. = 9.884 kr.

9.884 kr.

I alt

13.030 kr.

Indkomst ved udlejning af ferieboliger er kapitalindkomst
Ejendommen er vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 8, og da klageren selv bebor ejendommen, er den omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 9. Indkomsten ved udlejning skal derfor beskattes som kapitalindkomst jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6. Der er derfor ikke fradrag for følgende udgifter:

2011

El

Udgifter til el er fratrukket med 50 % i det indsendte regnskab. Der er efterfølgende anmodet om yderligere fradrag for eludgifter, idet der ønskes 4.000 kWh henført til privat og ikke 50 % som selvangivet.
Indkomsten ansættes i overensstemmelse med anmodningen, men der gøres opmærksom på, at pkt. 5 ændrer på dette. Indkomsten nedsættes med forskellen mellem det opgjorte fradrag og det selvangivne fradrag på 50 %.

 

 

 

 

-21.789 kr.

I alt

-21.789 kr.

2013

El

Udgifter til el er fratrukket med 50 % i det indsendte regnskab. Der er efterfølgende anmodet om yderligere fradrag for eludgifter, idet der ønskes 4.000 kWh henført til privat og ikke 50 % som selvangivet.
Indkomsten ansættes i overensstemmelse med anmodningen, men der gøres opmærksom på, at pkt. 5 ændrer på dette. Indkomsten nedsættes med forskellen mellem det opgjorte fradrag og det selvangivne fradrag på 50 %.

 

 

 

 

-17.079 kr.

I alt

-17.079 kr.

Resultatet af udlejningen skal opgøres efter reglerne i ligningslovens § 15P. Indkomsten kan opgøres efter to principper - bundfradragsmetoden eller faktiske udgifter. SKAT har opgjort den skattepligtige indkomst ved udlejning efter bundfradragsmetoden.

Indkomst ved udlejning kan efter bundfradragsmetoden opgøres således:

2011

2012

2013

Bruttolejeindtægt ifølge indsendt regnskab

107.300 kr.

45.800 kr.

87.153 kr.

Yderligere indtægt

5.400 kr.

Lejeindtægter i alt

112.700 kr.

45.800 kr.

87.153 kr.

Bundfradrag 1 1/3 % af 1.700.000 kr. (2011-2012), 1.650.000 kr. (2013), dog mindst 24.000 kr.

-24.000 kr.

-24.000 kr.

-24.000 kr.

Skattepligtigt resultat af udlejning udgør

88.700 kr.

21.800 kr.

63.153 kr.

Da bundfradraget dækker alle de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder annonceringsudgifter, ændres klagerens indkomst med de resultater, der resterer efter ændringerne i SKATs afgørelse, idet der efter SKATs opfattelse er henført for mange udgifter til udlejningsperioden.

Virksomhedsordningen
Da indkomst ved udlejning af ferieboliger fra ejendommen anses som udlejning af en- eller tofamiliehus jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 5, og da dyreholdet er anset for privat, kan hverken indkomsten fra udlejningen, dyreholdet eller ejendommen indgå i virksomhedsordningen.

Klagerens opfattelse
Klageren har nedlagt påstand om, at driften af feriecenteret skal anses som erhvervsmæssig, og at resultat af virksomhed skal opgøres i henhold til de indsendte opgørelser.

Ejendommen er fejlagtigt vurderet som beboelse. Klageren har ikke tænkt over, at dette kunne være et problem, da han hele tiden har haft en formodning om, at det var den faktiske anvendelse, der var afgørende.

Ejendommen består af adskillige fritliggende lejligheder og sommerhuse samt bygninger, der bliver anvendt til fritidsaktiviteter for gæsterne.

Den 22. marts 2007 gav [...] Regionskommune tilladelse til at drive feriecenter. Det fremgår af tilladelsen, at der kun må ske udlejning til ferie- og fritidsformål og ikke til helårsbolig.

Fremleje af beboelsesejendomme vil næsten altid være udlejning til boligformål (værelser etc.) i længere perioder. Dette er ikke tilladt i det pågældende tilfælde. Feriecenteret har 45 sovepladser, hvilket ikke er det, man kalder fremleje men erhvervsmæssig udlejning.

I et svar fra Skatteministeren (TfS 1995,441) anfører ministeren:

"Sigtes der med spørgsmålet til udlejningen af egentlige ferielejligheder indrettet i en tidligere landbrugsbygning eller et tidligere stuehus, afhænger beskatningen af, om ferielejlighederne er selvstændige ejendomme og af ferielejlighedernes anvendelse i indkomståret."

Det kan udledes af svaret, at når der er tale om fritliggende ejendomme, er der tale om erhverv.

SKAT har afslået klagerens anmodning om genoptagelse af ejendomsvurderingen på grund af forældelse. Det skal ikke komme klageren til skade, da det må være den faktiske benyttelse som feriecenter, der er gældende for den skattemæssige behandling. SKAT anfører følgende i afgørelsen af 12. maj 2015:

"Du erhvervede ejendommen ved købsaftale af 9. november 2004 og til overtagelse pr. 1. januar 2005. I marts 2007 gav Skov- og Naturstyrelsen og [...] Regionskommune tilladelse til udlejning til ferie- og fritidsformål og efter de foreliggende oplysninger har du også drevet udlejningsvirksomhed på ejendommen siden 2007.

Ejendommen har således fejlagtigt haft en vurderingsmæssig status som ren beboelsesejendom ved samtlige vurderinger efter dit køb i 2004 og ..."

SKAT har således anerkendt, at der fejlagtigt ikke er sket ændring i vurderingen af ejendommen. Det dokumenterer, at uanset den nuværende registrering er SKATs vurderingsafdeling enig i, at ejendommen burde være registreret og vurderet anderledes - nemlig som feriecenter.

Klagerens repræsentant har opgjort resultat af virksomhed således:

2011

2012

2013

Lejeindtægter ifølge regnskab

107.300 kr.

45.800 kr.

87.153 kr.

SKATs ændringer

5.400 kr.

112.700 kr.

45.800 kr.

87.153 kr.

Ejendommens driftsomkostninger

Ejendomsskat, privat andel 50 %

2.224 kr.

2.704 kr.

3.146 kr.

Forsikring, privat andel 50 %

8.417 kr.

8.566 kr.

9.884 kr.

El, som SKAT har godkendt

21.789 kr.

22.279 kr.

17.079 kr.

Vand, 50 %

5.059 kr.

4.465 kr.

4.828 kr.

Vedligeholdelse, 50 %

0 kr.

15.861 kr.

0 kr.

37.489 kr.

53.875 kr.

34.937 kr.

Salgsomkostninger

Annoncer

8.195 kr.

9.263 kr.

10.443 kr.

Transport af grus mm.

0 kr.

4.452 kr.

0 kr.

8.195 kr.

13.715 kr.

10.443 kr.

Øvrige driftsomkostninger

Heste

19.290 kr.

0 kr.

0 kr.

19.290 kr.

0 kr.

0 kr.

Administration

EDB-udgifter

0 kr.

1.397 kr.

0 kr.

Småanskaffelser

0 kr.

4.413 kr.

0 kr.

Telefon

16.198 kr.

3.220 kr.

5.044 kr.

SKATs forhøjelse

-5.000 kr.

Privat andel telefon

-3.000 kr.

-2.500 kr.

-2.500 kr.

Revisorhonorar

7.000 kr.

7.350 kr.

7.500 kr.

15.198 kr.

13.880 kr.

10.044 kr.

Resultat før afskrivninger

27.128 kr.

-35.670 kr.

31.730 kr.

Skattemæssige afskrivninger

12.792 kr.

9.594 kr.

7.195 kr.

Skattemæssigt resultat før renter

14.336 kr.

-45.264 kr.

24.535 kr.

Klagerens repræsentant er fremkommet med følgende bemærkninger til sagsfremstillingen:

"Jeg er enig i, at ejendommens benyttelse og ikke vurderingskode er afgørende for om ejendommen er beboelse eller erhverv.
Indstillingen om erhvervsmæssig ejendom er jeg derfor enig i.

Jeg er til gengæld ikke enig i betragtningerne om "hobbyvirksomhed".

For det første forbedrer man ikke en ejendom med flere sommerhuse etc. til 45 sovepladser for kr. 888.933 for "sjov"!

For det andet tager det nogen tid at oparbejde en rentabel forretning. Jeg har personligt arbejdet med iværksættere og de bliver alle overrasket over, hvor lang tid, der går før en forretning er rentabel.

For det tredje er [...] ikke det sted i Danmark, hvor aktiviteterne er størst - udover nogle få måneder om sommeren. Det er meget vanskeligt - ja nærmest umuligt - at få kunder uden for højsæsonen. Det gælder forretninger, hoteller etc. Jeg har også her erfaring, idet jeg har været revisor for 2 hoteller på [...] i flere år. Hvordan er det så ikke at få "lokket" kunder til et feriecenter.

I vedlagte opgørelse, der er udarbejdet ud fra Ankestyrelsens anvisninger, viser tallene overskud med undtagelse af 2012.

Da der er tale om et feriecenter og ikke en landbrugsejendom, mener jeg ikke, at man kan fastlægge, at der skal ske afskrivninger på ejendommen for at få et reelt resultat.

Virksomheden er lagt an på at blive drevet med en systematisk indtjening. Jeg kan bl.a. henvise til virksomhedens hjemmeside: www.H1.dk, hvor der bl.a. står:

På H1 er der masser af aktiviteter for unge og gamle. Alle kan frit færdes på gården med mulighed for rideture, spil, og fælleslege. Der er ikke langt (5 km) til bedste strande, og i umidddelbar nærhed af gården er der masser af dejlige ruter til cykel- og gåture.

På selve gården er der værksteder for de kreative, hvad enten det er sølv/guld, ler eller maleri, som er lidenskaben. Der er også legeplads, petanque, fodbold og ridebane, hvis man hellere vil bevæge sig lidt, mens man er på gården.

På gården er der også mange dyr - katte, hunde og heste - store og små.

Man kan - efter min mening - ikke sammenligne med små landbrug, hvor landbruget er en bibeskæftigelse. Små landbrug har ikke hjemmesider og andre aktiviteter for at øge omsætningen. Man kan simpelthen ikke sammenligne.
Her er der tale om en virksomhed, hvor man ønsker voksende drift og aktivitet - men hvor markedet er vanskeligt. Det er absolut ikke hobby virksomhed.

Man ville vel heller ikke mene, at de mange kendte restaurationer i Danmark, der år efter år giver underskud - er hobbyvirksomheder!? Denne virksomhed giver dog overskud.

Jeg anmoder derfor om, at Ankestyrelsen godkender, at min kundes virksomhed er erhvervsmæssig."

På retsmødet understregede repræsentanten, at klageren løbende havde udvidet feriecenteret og brugt ca. 1 mio. kr. på dette, hvilket var sket med erhverv for øje. Virksomheden havde desuden deres egen professionelle hjemmeside og fremgik af diverse turisthjemmesider vedrørende [...], ligesom de anvendte facebook i deres markedsføring. Han understregede, at der må forventes en indkøringsperiode for en virksomhed, og at virksomheden fra og med 2013 havde givet overskud i alle år, og at der var en forventning om, at omsætningen ville stige ca. 25 % fra 2015 til 2016.

SKATs udtalelse
SKAT har afgivet en udtalelse, hvoraf følgende fremgår:

"(...)

SKAT kan tiltræde Skatteankestyrelsens indstilling med følgende bemærkninger:

Opgørelsen af indkomsten
SKAT er enig i at den formelle status på ejendomsvurderingen ikke i nærværende tilfælde kan have betydning for opgørelse, når der henses til den faktiske benyttelse af ejendommen.

Erhvervsmæssig drift
Virksomheden skal kunne give et driftsøkonomisk overskud eller have til udsigt at give et driftsøkonomisk overskud og give en rimelig driftsherreløn.

Da virksomheden ikke opfylder disse krav anses virksomheden for en ikke erhvervsmæssig virksomhed.

Indkomsten skal herefter opgøres efter nettoindkomstprincippet i statsskattelovens § 4 - 6, hvorefter der ikke kan gives fradrag for underskud.

Det ses ikke at være dokumenteret at hesteholdet er helt eller delvist erhvervsmæssigt, hvorfor udgifterne ikke kan godkendes fratrukket.

I det omfang det samlede resultat ikke giver underskud, er mulighed for at foretage afskrivninger, og at der skal tages udgangspunkt i de driftsmæssige afskrivninger.

Ejendomsskatter
SKAT er enig i at der er hjemmel til at fratrække udgifterne til ejendomsskatterene, jf. ligningslovens § 14, stk. 3 og at fradraget sker i kapitalindkomsten.

(...)"

Landsskatterettens afgørelse
Beskatning af resultat af virksomheden
Af vurderingslovens § 33, stk. 5, fremgår, at for ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og som, uden at være omfattet af stk. 4, både tjener til bolig for ejeren og benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang, foretages fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom.

Af vurderingslovens § 33, stk. 8, fremgår, at for ejendomme over 5.000 m2, der helt eller delvis er beliggende i landzone, og hvor der ikke skal foretages en fordeling efter stk. 4-7, foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del, der knytter sig til ejerboligdelen, og på den øvrige del af ejendommen. Ved fordelingen anses 5.000 m2 af grundarealet for at høre til boligdelen jf. dog stk. 11. Den øvrige del af ejendommen medregnes til restejendommen.

Klagerens ejendom er vurderet som en beboelsesejendom med én lejlighed efter vurderingslovens § 33, stk. 8.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at der skal tages stilling til, om vurderingen er åbenbart forkert, når der blandt andet henses til ejendommens fremtræden og faktiske benyttelse.

Landsskatteretten finder, uanset benyttelseskoden, at ejendommens bygninger er anvendt til erhvervsmæssigt formål i væsentligt omfang, hvorfor der burde være foretaget en vurderingsfordeling efter vurderingslovens § 33, stk. 5.

Der er lagt vægt på, at en betydelig del af ejendommen anvendes til udlejning til ferie- og fritidsformål. Ejendommen er indrettet med henblik på virksomhedsdrift, idet den er indrettet med fællesrum og flere mindre lejligheder og sommerhuse, som giver plads til i alt 45 overnattende gæster. Ejendommen har derved en indretning, som ikke umiddelbart egner sig til private formål. Klageren har desuden opnået tilladelse til udlejning til ferie- og fritidsformål, hvorimod bygningerne ikke må anvendes til helårsbolig.

Klageren har endvidere anmodet om genoptagelse af ejendomsvurderingen, men SKAT har afslået genoptagelse med begrundelse om, at reaktionsfristen ikke er overholdt. Det fremgår af afgørelsen, at ejendommen har haft en fejlagtig vurderingsmæssig status ved samtlige vurderinger efter klagerens køb ultimo 2004. SKAT har i udtalelse af 24. juni 2015 meddelt, at benyttelseskoden kan ændres ved næste vurdering. Landsskatteretten har således lagt vægt på, at anvendelsen af ejendommen i indkomstårene 2011-2013 er den samme, som efter hvilken SKAT fremadrettet vil vurdere ejendommen med benyttelseskode 02 - blandet benyttet ejendom.

Det kan således lægges til grund, at ejendommen var fejlagtigt vurderet i årene 2011-2013, hvor den burde have været vurderet som en blandet benyttet ejendom efter vurderingslovens § 33, stk. 5. Dermed er ejendommen omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5.

Ud fra Landsskatterettens kendelse af 18. september 1990, der er offentliggjort i TfS 1990, 557, må det lægges til grund, at hvis en sådan blandet benyttet ejendom bliver anvendt af ejeren både til egen beboelse og til erhverv, så skal kun den del af ejendommens resultat, der vedrører boligdelen, henføres til kapitalindkomsten efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.

Den del af ejendommens overskud, der ikke vedrører boligdelen, må henføres til personlig indkomst i henhold til personskattelovens § 3, stk. 1.

Den skattepligtige kan fratrække underskud ved erhvervsmæssig virksomhed i anden skattepligtig indkomst, jf. personskattelovens § 3, stk. 2, nr. 1, mens underskud ved ikke-erhvervsmæssig virksomhed ikke kan fratrækkes i anden indkomst.

Bedømmelsen af, om virksomheden kan anses for erhvervsmæssig, skal foretages ud fra en samlet konkret vurdering af virksomheden, hvori alle relevante forhold skal inddrages. Efter praksis indgår det med en betydelig vægt, om virksomheden kan anses for etableret og drevet med udsigt til at opnå en rimelig fortjeneste, det vil sige er indrettet med henblik på en systematisk indkomsterhvervelse. Dette fremgår af Højesterets dom af 4. november 1999, som er offentliggjort i TfS 1999, 863 og af Højesterets dom af 2. februar 2007, som er offentliggjort i SKM2007.107.HR.

I Højesterets dom af 2. februar 2007 havde der i de foreliggende år været en beskeden omsætning og negative driftsresultater, og da der heller ikke var udsigt til, at virksomheden fremover ville give en rimelig fortjeneste, tiltrådte Højesteret, at virksomheden ikke var erhvervsmæssigt drevet, hvorfor underskuddet ikke var fradragsberettiget.

Virksomheden skal derfor over en længere periode give overskud eller have udsigt til at give overskud på den primære drift, således at der er mulighed for forrentning af fremmedkapital og den investerede egenkapital samt en rimelig driftsherreløn.

Resultatet for H1 har ifølge de indsendte regnskaber udvist underskud i perioden 2005 til 2012, mens der i 2013 og 2014 har været overskud på henholdsvis 485 kr. og 7.440 kr. efter afskrivninger og renter.  

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at der er drevet erhvervsmæssig virksomhed. Ved vurderingen er der lagt vægt på, at der fra og med indkomståret 2013 har været et positivt resultat, og at der er udsigt til, at dette resultat vil stige i de kommende indkomstår. Videre er der lagt vægt på omfanget af feriecenteret, herunder at der er 45 sovepladser, og at der udbydes diverse aktiviteter til de besøgende. Feriecenteret har desuden en professionel hjemmeside, ligesom der annonceres på diverse turistsider for [...]. 

Et retsmedlem finder, at H1 ikke kan anses for erhvervsmæssigt drevet, da resultatet ikke giver tilstrækkelig mulighed for forrentning af fremmedkapital og den investerede egenkapital. Endvidere må det antages, at klageren har ydet en betydelig arbejdsindsats, men resultatet giver ikke plads til nogen driftsherreløn. Da virksomheden således ikke er erhvervsmæssig, kan underskud ikke fratrækkes, mens overskud af udlejningen vil være skattepligtigt som personlig indkomst uden arbejdsmarkedsbidrag. Ved opgørelsen af resultatet, er klageren efter nettoindkomstprincippet i statsskattelovens §§ 4-6 berettiget til at foretage fradrag for ejendomsudgifter og afskrivninger, såfremt disse kan indeholdes i de opnåede indtægter. Klageren har desuden ret til fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der ikke vedrører ejerboligen. Da virksomheden anses som ikke-erhvervsmæssig i skattemæssig henseende, fratrækkes ejendomsskatter i kapitalindkomsten, jf. personskattelovens § 4, stk. 2.   

Der træffes afgørelse i overensstemmelse med stemmeflertallet, og klagerens udlejningsvirksomhed godkendes derfor som erhvervsmæssigt drevet i de påklagede indkomstår.

Virksomhedens resultat skal herefter opgøres således:

Ejendomsudgifter
Af ligningslovens § 15 J, stk. 1, fremgår, at ved opgørelse af den skattepligtige indkomst kan ejere af ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-5 og 9-11, der tjener til bolig for ejeren, alene foretage fradrag for renter af indestående prioriteter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter. Øvrige udgifter vedrørende ejendommen kan ikke fradrages.

Som anført ovenfor burde ejendommen have været vurderet efter vurderingslovens § 33, stk. 5, hvorfor ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5.

For ejendomme som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 5, foretages fradrag for de faktiske driftsudgifter, der kan henføres til den del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt. Det fremgår af ligningslovens § 15 K, stk. 6.

Klageren kan således opnå fradrag for de ejendomsudgifter, som kan henføres til udlejningen, herunder vedligeholdelse, forsikring og el.

Vedrørende el fremgår det af SKATs afgørelse, at udgiften er dokumenteret, og at SKAT har anerkendt, at 4.000 kWh henføres til privat, mens den øvrige del kan henføres til den erhvervsmæssige virksomhed. Udgiften til el kan således fradrages med beløbet anerkendt af SKAT. De selvangivne fradrag for vedligeholdelse og forsikring godkendes.

Privatudgifter
Klageren har i det indsendte regnskab fratrukket udgifter til heste med 19.290 kr. i indkomståret 2011, mens der i indkomståret 2012 er fratrukket udgifter til bortkørsel af hestemøg med 2.076 kr. Klageren har ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at hesteholdet har tilknytning til driften af feriecenteret. Dermed kan udgifterne ikke fratrækkes ved opgørelsen af resultatet af udlejningsvirksomheden.

Ejendomsskatter
Det følger af ligningslovens § 14, stk. 1, at ejendomsskatter som udgangspunkt kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Af ligningslovens § 14, stk. 2 og 3, fremgår følgende om begrænsning af fradragsretten:

"Stk. 2. Udgifter til ejendomsskatter på ejendomme, der indeholder en eller to selvstændige lejligheder, kan ikke fradrages, hvis ejendommen i indkomståret har tjent til bolig for ejeren. Fradrag indrømmes endvidere ikke for udgifter til ejendomsskatter, som vedrører et stuehus med tilhørende grund og have, hvis stuehuset i indkomståret har tjent til bolig for ejeren. Begrænsningen i 2. pkt. gælder, når stuehuset er beliggende på en ejendom, der benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. Fradrag indrømmes tilsvarende ikke for ejendomme omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 4 og 6-10. Tilsvarende gælder ejendomme af den art, der er nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 4, 9 og 10, som er beliggende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland. Fradrag indrømmes heller ikke for udgifter til ejendomsskatter på ubebyggede grunde, der er erhvervet med henblik på privat benyttelse, og som ikke senere er overgået til erhvervsmæssig benyttelse.

Stk. 3. Begrænsningen i stk. 2, 1.-4. pkt., gælder ikke i det omfang, ejendommen eller stuehuset er benyttet erhvervsmæssigt i indkomståret. Der bortses dog fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse."

Som anført ovenfor må klagerens ejendom anses for en blandet benyttet ejendom omfattet af vurderingslovens § 33, stk. 5, idet ejendommen benyttes erhvervsmæssigt i væsentligt omfang.

Klageren har derfor ret til fradrag for den andel af ejendomsskatterne, der kan henføres til den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen. Klageren har ved selvangivelsen fradraget 50 % af ejendomsskatterne, hvilket godkendes.

Afskrivninger
Efter reglerne i afskrivningsloven kan skattemæssig afskrivning foretages på udgifter til anskaffelse og forbedring af aktiver, der benyttes erhvervsmæssigt af den skattepligtige, samt på visse andre udgifter. Det fremgår af afskrivningslovens § 1.

Da klageren som anført driver erhvervsmæssig virksomhed, er han berettiget til at foretage afskrivninger på driftsmidler og inventar, som anvendes i den erhvervsmæssige virksomhed. De selvangivne afskrivninger godkendes.

Opgørelse af udlejningsresultater
Den påklagede afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.  Den talmæssige opgørelse af de skattemæssige udlejningsresultater overlades til SKAT, jf. § 12, stk. 4 i bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013 om forretningsorden for Landsskatteretten.